Esto es lo que debes saber si quieres rentar un inmueble.

Esto es lo que debes saber si quieres rentar un inmueble

Al momento de ser propietario de un bien inmueble, surge la posibilidad de poder rentar la propiedad e ingresar algún numerario fijo con el pago de las rentas, por lo cual surgen obligaciones y derechos recíprocos para los contratantes, como lo pueden ser las siguientes características que inician el acto jurídico denominado arrendamiento, como son: la persona que quieres tener como inquilino, el precio que vas a cobrar, las formas de pago, las condiciones que vas a poner en el contrato y sobre todo la forma de operar en la legalidad al rentar el inmueble.

El precio de la renta estará determinado por varios factores: la ubicación, si está amueblada, el número de recámaras que contiene, sanitarios, cocina, sala de estudio, etc. Además, si incluye servicio adicionales como teléfono y estacionamiento, pago de mantenimiento, entre otros.

Como saber a quien rentarle tu propiedad.

Generalmente se desconoce a los posibles inquilinos. No sabes de dónde son o cual actividad desempeñan, por eso siempre debe solicitar un comprobante de domicilio, preguntarle a qué actividades se dedica, antecedentes registrales de los firmantes, eso te dará una idea de cuáles son sus ingresos económicos.

Asegurarse lo más que se pueda y por lo mismo se solicita el nombre de un fiador, quien deberá responder en caso de que el inquilino no cumpla con sus pagos y demás obligaciones correspondientes.

Es importante solicitar algunos documentos básicos, esto facilitará el proceso entre el arrendador y el arrendatario, como lo pueden ser:

Solicitud por escrito que deberá realizar el arrendatario al arrendador, donde explicara los motivos por los cuales le interesan rentar la propiedad.

Documentación sobre ingresos fijos del arrendatario.

Documentación sobre ingresos fijos del fiador

Historial de alquiler (referencias de dónde han vivido).

Informe de crédito.

Si el arrendador autoriza el permiso para ingresar a una mascota a la propiedad, se debe solicitar el certificado de vacunación.

Número de seguro social del arrendador.

Normativa

Encontrar a una persona con solvencia económica y buen historial crediticio no garantiza que sea un buen inquilino. Por lo cual es importante la redacción de un contrato de arrendamiento adecuado y ajustado a las necesidades de las partes, pues la información que contenga será de gran utilidad en caso de algún incumplimiento por parte de la persona a quien se le va a rentar el inmueble.

En caso de incumplimiento por parte del arrendatario, se obtendrá un juicio favorable, únicamente si obra en poder del arrendador un contrato bien elaborado junto a los permisos de ley correspondientes.

El Código Civil Federal establece que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una casa, y la otra, a pagar por ese uso un precio cierto.

Cuando vayas a rentar el inmueble debes contar con los documentos que te acrediten como dueño o que el representante legal o mandatario tenga facultades para administrar la propiedad.

En el Código Civil se establece que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

Precio y formas de pago

El precio en el contrato de arrendamiento no debe por fuerza consistir precisamente en dinero, sino que puede ser cualquier otra cosa equivalente, como frutos o el uso y goce de otra cosa, es decir, una especie de permuta de uso temporal de distintas cosas; pero lo regular es en dinero, sea en moneda nacional o en moneda extranjera.

Una vez fijado el precio en el contrato de arrendamiento y aprobado por las partes, se decidirá la forma en que el numerario será entregado al arrendador, como las pueden ser:

En dinero efectivo cuyo pago deberá ser efectuado en el domicilio objeto del contrato en los días del vencimiento del mismo.

Por medio de un deposito bancario a la cuenta que designe el arrendador.

Por medio de un cheque de caja entregado o depositado a la cuenta bancaria que designe el arrendador.

Como lo estipulen las partes.

Obligaciones del arrendador.

-   La obligación (deber entregar): El arrendador debe entregar la cosa, debe entregarla con todas sus pertenencias, y debe entregarla en estado de servir para el uso convenido o natural de la misma cosa.

Esta entrega es esencial en el arrendamiento, dado que por regla general la renta debe pagarse por el arrendatario desde el día en que se reciba la cosa, hasta el día en que la devuelva al arrendador. “Si no hay entrega de cosa, tampoco hay obligación de pagar renta”.

-      La obligación (deber conservar): El arrendador debe conservar la cosa en ese mismo estado,  o sea en el estado de servir para el uso convenido, y, a falta de un destino pactado, para el uso que sea conforme a la naturaleza de la cosa.

Importante: Cuando se presente la necesidad de efectuar reparaciones en la cosa arrendada, contempla tres supuestos nuestro Código Civil, siendo los siguientes:

1.-(Primer supuesto): El arrendatario, es quien esta en contacto directo con la cosa arrendada, si no pone oportunamente en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer las reparaciones de que se trata. La omisión del aviso oportuno en cuestión impide al arrendatario retener el pago y oponer en juicio la excepción  “Non adimpleti contractus”, y, además, le hace responsable por los daños y perjuicios que haya causado al arrendador la falta de ese aviso oportuno.

2.-(Segundo supuesto): El arrendatario pone en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer determinadas reparaciones, pero el arrendador no las efectúa. Frente a la inactividad del arrendador, no le esta permitido al arrendatario ejecutar el mismo tales reparaciones y después cobrarle al arrendador o descontarle del importe de los gastos, únicamente el arrendatario podrá rescindir el arrendamiento en forma unilateral, o sea, desistir del contrato mediante una simple comunicación al arrendador y sin necesidad de obtener resolución judicial de rescisión y otra opción en el presente supuesto es que el arrendatario puede promover un juicio sobre el cumplimiento del contrato al arrendador, a fin de que este sea condenado a ejecutar las reparaciones requeridas, sin que exista al respecto ningún procedimiento rápido, y en caso de no hacerlas el mismo arrendador una vez condenado por sentencia a ejecutarlos, las hará a su cargo un tercero.

3.- (Tercer supuesto): El arrendador procede a efectuar las reparaciones, después de habérsele avisado por el arrendatario la necesidad de ellas. 

Por lo cual en este supuesto se deberán de pagar puntualmente las rentas. Sin embargo, el arrendador no esta obligado hacer reparaciones en dos casos; cuando se trata de reparaciones menores o locativas, para arreglar pequeños desperfectos que regularmente son causados por las personas que usan de la cosa arrendada; o bien, cuando expresamente se ha pactado eximirlo de la obligación de hacer toda clase de reparaciones. En los dos casos las reparaciones quedan a cargo del arrendatario.

-    La obligación (deber garantizar): Tiene el arrendador la obligación de garantizar al arrendatario el uso convenido o el uso natural de la cosa arrendada, puesto que con razón se hace notar que el arrendador debe proporcionar un uso útil y garantizado de la cosa.

-  La obligación (reembolso de mejoras): Por regla general, puede el arrendatario hacer mejoras en la cosa arrendada, ya que quien tiene facultad para usar la cosa, puede adaptar esta a un mejor uso de la misma, y hacer obras que mejoren la utilidad de la misma cosa, pero sin perjuicio de su obligación de restablecer la cosa al estado en que la recibió, al momento de devolverla.

Hay dos casos, que por excepción, no puede el arrendatario hacer mejoras en la cosa arrendada, a saber:

1.- Cuando se trate de mejoras de tal manera importantes que varíen la forma de la cosa arrendada o ponga esta en peligro de destrucción o deterioro, ya que para hacer este tipo de mejoras requiere el arrendatario del consentimiento expreso del arrendador.

2.- Cuando el en el contrato de arrendamiento expresamente se haya prohibido al arrendatario hacer todas clases de mejoras u obras en la cosa arrendada.

-La obligación (preferir al arrendatario en caso de venta y de nuevo arrendamiento): Establece el derecho de preferencia del inquilino para el caso de un nuevo arrendamiento.

Obligaciones del arrendatario.

El arrendatario tiene la obligación de cumplir con todas las obligaciones impuestas en el contrato de arrendamiento y pagar la renta cuando se deba.

El arrendatario tiene la obligación de conservar la unidad rentada en condiciones seguras y limpias y a la terminación del arrendamiento desocupar la unidad en condiciones similares a las que tuvo al iniciar el contrato de arrendamiento.

El arrendatario tiene la obligación de disponer de todos los desperdicios de la unidad rentada de una manera limpia y segura.

El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios y artefactos de la cosa arrendada de una manera segura y razonable.

El arrendatario tiene la obligación de no destruir, mutilar, dañar, deteriorar o remover cualquier parte de la cosa arrendada  o a sabiendas permitir que cualquiera otra persona lo haga.

El arrendatario tiene la obligación de conducirse de tal manera que no perturbe el disfrute pacífico de la cosa arrendada y ni a sus alrededores.

El arrendatario tiene la obligación de no impedir, sin razón, el acceso a la unidad rentada de parte del arrendador para inspeccionar la cosa arrendada o ciertos actos al arrendador.

Avisar de las reparaciones necesarias y de las novedades dañosas.

Devolver la cosa. No cumplir con lo anterior, ocasiona la rescisión del contrato sin responsabilidad para el arrendador y el pago de los daños y perjuicios.

Modos de terminación del arrendamiento.

Por ser el arrendamiento un contrato bilateral cabe la resolución del mismo en dos supuestos: por incumplimiento de las obligaciones a cargo de una de las partes o por imposibilidad objetiva de dar cumplimiento a las obligaciones de una de las partes.

El incumplimiento del arrendador a la obligación de hacer reparaciones, después de haber sido avisado de la necesidad de las mismas por parte del arrendatario, da opción a este de rescindir el contrato o pedir al juez el cumplimiento del mismo, y por tanto que el mismo juez estreche al arrendador a la ejecución de tales reparaciones. 

Este contraste de los dos extremos hace suponer fundamentalmente que cuando el arrendatario opta  por la rescisión no tiene necesidad de acudir a la autoridad judicial para que la decrete, pues solo tiene que hacerlo para pedir el cumplimiento del contrato, lo cual constituye una primera peculiaridad o derogación del principio general de que la rescisión, salvo pacto comisorio expreso, debe decretarla el juez.

La imposibilidad objetiva del arrendador de dar cumplimiento a su obligación de conservar al arrendatario en el uso útil de la cosa, en los casos en que dicho arrendatario sea privado total o parcialmente del uso de la cosa, por caso fortuito o fuerza mayor, por vicios o defectos de la casa arrendada, por causa de evicción de la casa arrendada, o por estarse efectuando reparaciones en la misma casa arrendada, solo da derecho al arrendatario a pedir judicialmente la rescisión del arrendamiento, cuando dicha perdida del uso es total o es parcial y se prolonga por mas de dos meses, lo cual constituye también una segunda peculiaridad de la rescisión en el arrendamiento y nos advierte que en el arrendamiento solo el incumplimiento importante, y no cualquier falta de cumplimiento por pequeña que sea, da origen a la rescisión del contrato.

El arrendatario puede invocar para exigir del arrendador en la vía judicial la rescisión del contrato, el hecho de que el arrendador se oponga “sin motivo justificado” al subarriendo que pretenda hacer el arrendatario, de acuerdo con las razones históricas y lógicas antes expuestas.

Recomendaciones.

De acuerdo a los puntos explicados en el proceso para rentar un bien inmueble, se recomiendan que se tomen en cuenta los siguientes puntos de conclusión, a efecto de prevenir conflictos jurídicos o en su caso estar en ventaja legal para enfrentarlos, siendo los siguientes:

• La redacción personalizada del un contrato de arrendamiento con el contenido y clausulas protectoras al arrendador.

• Ratificación de firmas de las partes que celebran el Contrato de Arrendamiento ante la fe del Notorio Público con residencia en el lugar del acto.

•  La vigencia del contrato, que se recomienda que sea de 12 doce meses forzosos a partir de la firma del contrato.

• La rentas vencen normalmente los días primeros de cada mes, teniendo el arrendatario tres días naturales de gracia, si así lo quisiere el arrendador.

• La renta mensual en dinero que será fijada por el arrendador.

• El primer y el último mes de renta como deposito que se toma como garantía de pago de desperfectos y demás servicios.

•  La forma de pago, que se recomienda es personalmente en el domicilio del arrendador la cantidad en efectivo, dada la naturaleza de las partes, lo recomendable es que el pago que realice el arrendatario sea depositado a la cuenta bancaria de una persona, más el respectivo IVA, además de incluir la modalidad de pago directamente al arrendador en el domicilio del arrendatario, en los meses que convenga el arrendador, es decir, únicamente cuando el arrendador así lo quisiere se le comunicara la fecha y hora al arrendatario para que entregue el pago de la renta en esa modalidad, por lo cual si el arrendador no da tal aviso, el arrendatario estará obligado a pagar en la modalidad establecida anteriormente, entendiéndose directamente en la cuenta bancaria designada por el arrendador.

• Incluir un fiador

• Penas convencionales de incumplimiento al arrendatario

• Gastos de cobranza

• Jurisdicción

Autor: Lic. Andrés Escareño Barrera

                           Abogado

contacto: www.murdockglobal.com

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